بازار اجاره مسکن در استرالیا همچنان تنگ است و موجران در ماه‌های اخیر از موج مهاجرت بهره برده‌اند، اما تجربه کانادا و نیوزیلند نشان می‌دهد این قدرت چقدر سریع می‌تواند از بین برود.
بر اساس گزارش تریک بروکر [Tarric Brooker]، روزنامه‌نگار مستقل، تغییرات اخیر در مالیات بر عایدی سرمایه و حذف تدریجی «گیرینگ منفی» [negative gearing] برای سرمایه‌گذاران ملکی در استرالیا با پیش‌بینی‌های نگران‌کننده‌ای برای مستأجران همراه بوده است. اقتصاددانان بانک NAB اخیراً اعلام کردند که بدون کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها باید تا ۳۰ درصد افزایش یابد تا سرمایه‌گذاری در این حوزه توجیه اقتصادی داشته باشد.
داده‌های شرکت SQM Research نشان می‌دهد که در روز پیش از اعلام بودجه فدرال، اجاره‌بها در سطح ملی طی ۱۲ ماه گذشته ۷.۳ درصد و در میانگین شهرهای بزرگ ۶.۹ درصد رشد کرده بود. این رقم بیش از دو برابر نرخ رشد دستمزدها بود که بر اساس شاخص قیمت دستمزد اداره آمار استرالیا (ABS) در همان دوره ۳.۲ درصد ثبت شده است.
اما از شب اعلام بودجه تاکنون، نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در سطح ملی ۰.۱ واحد درصد و در میانگین شهرهای بزرگ ۰.۴ واحد درصد کاهش یافته است. این در حالی است که در شبکه‌های اجتماعی و رسانه‌های جریان اصلی هر روز ادعاهایی درباره افزایش شدید اجاره‌بها مطرح می‌شود.
نویسنده استدلال می‌کند که اگرچه سطح اجاره‌بها بر تصمیم سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن جدید تأثیر می‌گذارد، اما فراتر از آن، میزان اجاره ارتباط چندانی با هزینه تأمین مسکن اجاره‌ای ندارد. موجران تنها زمانی می‌توانند اجاره را به‌طور قابل‌توجهی افزایش دهند که اهرم بازاری داشته باشند، و این اهرم را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، نه هزینه‌های آن‌ها.
تجربه کانادا
بازار اجاره کانادا از اواسط سال ۲۰۲۱ نمونه‌ای گویا از این واقعیت است. بین اوت ۲۰۲۱ و اوت ۲۰۲۳، نرخ بهره متغیر وام مسکن در کانادا از ۲.۴۵ درصد به ۷.۲ درصد رسید. با این حال، علی‌رغم اینکه هزینه بازپرداخت وام تقریباً سه برابر شد، اجاره‌بها تنها کمتر از ۱۸ درصد نسبت به سال ۲۰۲۱ افزایش یافت.
بر اساس میانگین قیمت خانه در کانادا در سال ۲۰۲۱ که ۶۸۸٬۱۰۰ دلار بود، هزینه سالانه بازپرداخت یک وام با نرخ متغیر از ۱۳٬۵۰۰ دلار در سال ۲۰۲۱ به ۳۹٬۶۰۰ دلار در سال ۲۰۲۳ رسید؛ افزایشی معادل ۲۶٬۱۰۰ دلار در سال. در همین مدت، مبلغ اجاره سالانه تنها ۴٬۸۰۰ دلار افزایش یافت.
اکنون، حتی پس از چند دوره کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی کانادا، هزینه بازپرداخت همان وام هنوز ۱۵٬۶۰۰ دلار بیشتر از سال ۲۰۲۱ است. یک ملک کانادایی که در سال ۲۰۲۱ با وام متغیر و پیش‌پرداخت ۵ درصد خریداری شده، به‌طور میانگین سالانه ۴٬۶۰۰ دلار زیان می‌دهد — و این تنها هزینه بازپرداخت وام است، بدون احتساب بیمه، نگهداری و مدیریت ملک.
با این حال، اجاره‌بها در کانادا برای ۲۲ ماه متوالی در مقایسه سال‌به‌سال کاهش یافته است، چرا که موجران اهرم بازاری لازم برای افزایش اجاره را ندارند.
تجربه نیوزیلند
در نیوزیلند نیز وضعیت مشابهی رخ داده است. در اکتبر ۲۰۲۱، میانگین اجاره‌بهای ملی ۵۶۰ دلار در هفته بود. بر اساس آخرین داده‌های شاخص اجاره Trade Me، این رقم به ۶۲۰ دلار در هفته رسیده؛ افزایشی ۶۰ دلاری معادل ۱۰.۷ درصد. در همین دوره، نرخ بهره وام متغیر ۴.۰۹ واحد درصد — یا ۹۰.۴ درصد به‌صورت نسبی — افزایش یافت.
امروز، نرخ بهره متغیر در نیوزیلند هنوز ۱.۸ واحد درصد بالاتر از آخرین نرخ پیش از آغاز افزایش‌هاست.
اهرم موجران با کاهش مهاجرت از بین می‌رود
نویسنده تأکید می‌کند که اجاره‌بها بیان ساده‌تری از توازن عرضه و تقاضاست. اهرم فعلی موجران در استرالیا نه از افزایش هزینه‌ها، بلکه عمدتاً از رشد جمعیت و تأثیر آن بر تقاضای مسکن ناشی می‌شود — تقاضایی که عرضه جدید به‌هیچ‌وجه توان پاسخگویی به آن را ندارد.
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که تغییرات سیاست مالیاتی به‌تنهایی نمی‌توانند معادله اجاره را تغییر دهند؛ آنچه واقعاً اهرم موجران را تعیین می‌کند، توازن عرضه و تقاضاست.
با این حال، از متن گزارش چنین برمی‌آید که اگر سطح مهاجرت به‌طور قابل‌توجهی کاهش یابد، این اهرم می‌تواند از بین برود و رشد اجاره‌بها متوقف یا حتی منفی شود — درست همان‌طور که در کانادا و نیوزیلند اتفاق افتاد.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش در زمانی منتشر می‌شود که بازار اجاره استرالیا در کانون توجه سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و مستأجران قرار دارد. تغییرات اخیر در قوانین مالیاتی مانند حذف تدریجی گیرینگ منفی، نگرانی‌هایی درباره افزایش شدید اجاره‌بها ایجاد کرده، اما شواهد بین‌المللی نشان می‌دهد که هزینه‌های بالاتر موجران لزوماً به افزایش اجاره‌بها منجر نمی‌شود.
مهم‌ترین متغیر در این معادله، سطح مهاجرت است. استرالیا در سال‌های اخیر شاهد موج بزرگ مهاجرت بوده که تقاضا برای مسکن اجاره‌ای را به‌شدت بالا نگه داشته است. اگر این روند تغییر کند — چه به دلیل سیاست‌های دولت، چه به دلیل تحولات اقتصادی جهانی — قدرت چانه‌زنی موجران می‌تواند به‌سرعت کاهش یابد.
عدم‌قطعیت اصلی در این تحلیل آن است که هیچ‌کس نمی‌داند سطح مهاجرت در سال‌های آینده چه مسیری طی خواهد کرد. تا زمانی که این متغیر روشن نشود، پیش‌بینی دقیق مسیر اجاره‌بها در استرالیا دشوار است.
منبع: Yahoo Finance
