اداره مالیات استرالیا (ATO) هشدار داده که صاحبان ملک‌های سرمایه‌گذاری یکی از پرخطاترین گروه‌ها در اظهارنامه‌های مالیاتی هستند و بسیاری از اشتباهات نه از سر تقلب، بلکه به دلیل پیچیدگی‌های غیرشهودی قوانین مالیاتی رخ می‌دهد.
مارک چپمن [Mark Chapman]، مدیر ارتباطات مالیاتی شرکت H&R Block، در تحلیلی جامع ۱۱ اشتباه رایج را که موجاران استرالیایی در کسر هزینه‌های مالیاتی مرتکب می‌شوند، برشمرده است. با توجه به اینکه ATO به حجم فزاینده‌ای از اطلاعات درباره مالکیت ملک، درآمد اجاره و تراکنش‌های مالی دسترسی دارد، رعایت این تمایزات اهمیت بیشتری یافته است.
اشتباه اول: کسر کل قسط وام
رایج‌ترین خطا آن است که موجران تصور می‌کنند می‌توانند کل قسط ماهانه وام را به عنوان هزینه کسر کنند. در واقع تنها بخش بهره وام قابل کسر است، نه اصل بازپرداخت. برای مثال، اگر قسط ماهانه ۳٬۰۰۰ دلار باشد و ۲٬۲۰۰ دلار آن بهره و ۸۰۰ دلار اصل وام باشد، تنها ۲٬۲۰۰ دلار بالقوه قابل کسر است.
اشتباه دوم: تصور اینکه نام وام تعیین‌کننده است
معالجه مالیاتی بهره به این بستگی دارد که پول وام‌گرفته‌شده برای چه مصرفی استفاده شده، نه اینکه چه ملکی به عنوان وثیقه ارائه شده. اگر از وام ملک سرمایه‌گذاری برای خرید خودرو شخصی برداشت شود، آن وام به وام با مصرف مختلط تبدیل می‌شود و بهره باید به نسبت تقسیم شود.
اشتباه سوم: فرض اینکه هر تعمیری فوری قابل کسر است
تعمیر خرابی‌هایی که در دوران اجاره ایجاد شده‌اند معمولاً فوری قابل کسر هستند، اما بازسازی آشپزخانه، نصب حمام جدید یا تعویض کل یک سازه، هزینه سرمایه‌ای محسوب می‌شود و ممکن است در طول سال‌های متعدد مستهلک شود، نه به یکباره.
اشتباه چهارم: دام «تعمیر اولیه»
اگر ملکی با نقص‌های موجود خریداری شود و پیش از اجاره تعمیر شود، این هزینه‌ها «تعمیر اولیه» محسوب می‌شوند و معمولاً قابل کسر فوری نیستند؛ چرا که ملک در همان حالت معیوب خریداری شده و هزینه مرتبط با تحصیل دارایی است، نه با استفاده درآمدزا از آن.
اشتباه پنجم: ثبت بازسازی به عنوان تعمیر
نام‌گذاری یک کار در فاکتور به عنوان «تعمیر» آن را از نظر مالیاتی تعمیر نمی‌کند. بازسازی‌ها و بهبودها هزینه سرمایه‌ای هستند. توصیه می‌شود فاکتورهای تفصیلی از پیمانکاران دریافت شود تا تعمیرات قابل کسر از بهبودهای سرمایه‌ای جدا باشند.
اشتباه ششم: کسر استهلاک دارایی‌های دست دوم
خرید ملک مسکونی دست دوم به همراه لوازم موجود مانند ماشین ظرفشویی، کولر و کرکره‌ها به معنای امکان استهلاک آن‌ها نیست. محدودیت‌هایی که چند سال پیش اعمال شد، سرمایه‌گذاران انفرادی را از کسر استهلاک دارایی‌های مستعمل موجود در ملک‌های مسکونی اثبات‌شده باز می‌دارد.
اشتباه هفتم: کسر هزینه سفر برای بازدید از ملک
سرمایه‌گذاران انفرادی عموماً نمی‌توانند هزینه سفر برای بازدید، نگهداری یا دریافت اجاره از ملک مسکونی را کسر کنند. داشتن ملک سرمایه‌گذاری در کوئینزلند برای یک سرمایه‌گذار ملبورنی بهانه مالیاتی برای سفر به گلد کوست نمی‌شود.
اشتباه هشتم: فراموش کردن تسهیم هزینه برای استفاده شخصی
اگر ملکی بخشی از سال برای استفاده شخصی یا اجاره به دوستان و اقوام با قیمت پایین‌تر از بازار استفاده شود، هزینه‌ها باید به نسبت تقسیم شوند و نمی‌توان ۱۰۰ درصد هزینه‌های سالانه را کسر کرد.
اشتباه نهم: ادعای «در دسترس بودن برای اجاره» بدون واقعیت
صرف درج ملک در یک سایت اجاره کافی نیست. اگر اجاره‌بها بسیار بالاتر از نرخ بازار باشد، هر متقاضی معقولی رد شود یا ملک در عمل برای استفاده شخصی نگه داشته شود، ATO ممکن است قصد واقعی برای کسب درآمد اجاره را زیر سوال ببرد.
اشتباه دهم: کسر مضاعف از طریق هزینه‌های بدنه مشترک
صاحبان آپارتمان باید مراقب باشند که هزینه‌هایی مانند بیمه ساختمان یا نگهداری که از طریق حق عضویت بدنه مشترک پرداخت می‌شود را دوباره به صورت جداگانه کسر نکنند.
اشتباه یازدهم: فراموش کردن درصد مالکیت
کسرهای مالیاتی بر اساس مالکیت قانونی تقسیم می‌شوند. اگر ملکی به صورت ۵۰-۵۰ مشترک باشد، هر نفر ۵۰ درصد درآمد و هزینه را اعلام می‌کند. تخصیص کل زیان اجاره به همسر با درآمد بالاتر برای صرفه‌جویی مالیاتی بیشتر، مجاز نیست.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که ATO در سال‌های اخیر دسترسی خود به داده‌های مالی مرتبط با ملک را به طور قابل توجهی افزایش داده و تطبیق اطلاعات بانکی، ثبت اسناد و پلتفرم‌های اجاره کوتاه‌مدت را در دستور کار دارد. این موضوع احتمال شناسایی خطاها و ادعاهای نادرست را بالا برده است.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم بازار ملک سرمایه‌گذاری در استرالیا همچنان یکی از بزرگترین منابع ثروت خانوارها است و میلیون‌ها نفر به عنوان موجر انفرادی فعالیت می‌کنند. درک نادرست از قوانین نه تنها به جریمه‌های مالیاتی منجر می‌شود، بلکه می‌تواند محاسبات سودآوری سرمایه‌گذاری را به کلی برهم بزند.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش در آستانه فصل مالیاتی اهمیت ویژه‌ای دارد. ATO به صراحت اعلام کرده که ملک‌های اجاری یکی از حوزه‌های اولویت‌دار بررسی مالیاتی است و ابزارهای تطبیق داده این اداره به گونه‌ای توسعه یافته که ناهماهنگی‌های میان اظهارنامه‌ها و داده‌های بانکی یا ثبتی را شناسایی کند. برای جامعه فارسی‌زبان استرالیا که بخش قابل توجهی از آن در بازار ملک سرمایه‌گذاری فعال است، آگاهی از این تمایزات می‌تواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند. توصیه اصلی متخصصان مالیاتی این است که پیش از اقدام به هر گونه تعمیر، بازسازی یا تغییر در ساختار وام، با یک مشاور مالیاتی مجاز مشورت شود و اسناد و مدارک دقیق نگهداری گردد. ابهام اصلی باقی‌مانده آن است که مرز میان «تعمیر» و «بهبود» در موارد خاص همچنان می‌تواند محل اختلاف با ATO باشد و هر پرونده باید بر اساس شرایط خاص خود ارزیابی شود.
منبع: Yahoo Finance Australia
