تغییرات مالیاتی بودجه دولت کارگر استرالیا و افزایش مجدد نرخ بهره توسط بانک مرکزی، بازار وام مسکن سرمایه‌گذاران را به شدیدترین افت تاریخی خود رساند. بانک مرکزی استرالیا (RBA) روز سه‌شنبه نرخ بهره را به بالاترین سطح در ۱۸ سال گذشته افزایش داد و این تصمیم فشار بیشتری بر تقاضای مسکن وارد کرد.
بر اساس آمار وام مسکن منتشرشده توسط RBA، تعهدات وام‌دهی در مجموع ۲۷ درصد نسبت به اوج خود در نوامبر ۲۰۲۵ کاهش یافته است. این افت برای سرمایه‌گذاران به مراتب شدیدتر بوده و بزرگترین کاهش در تعهدات وام‌دهی در هر چرخه افزایش نرخ بهره در تاریخ ثبت شده است. در مقابل، کاهش وام‌دهی به خریداران مصرفی (owner-occupiers) تنها اندک بوده است.
کارشناسان RBA در بیانیه سیاست پولی این بانک اعلام کردند: «این روند با تغییرات اخیر در قوانین negative gearing و مالیات بر عایدی سرمایه همخوانی دارد که بازده پس از مالیات سرمایه‌گذاری در مسکن موجود را کاهش داده است.» دولت در بودجه ماه مه، معافیت مالیاتی negative gearing را برای خرید مسکن‌های موجود لغو کرد و تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه را محدود ساخت، هرچند مسکن‌های جدید که به عرضه کلی می‌افزایند از این قانون مستثنی شدند.
میشل بولاک [Michele Bullock]، رئیس RBA، گفت سرمایه‌گذاران معمولاً با چرخه قیمت مسکن حرکت می‌کنند. او افزود: «وقتی قیمت‌ها بالا می‌رود، آن‌ها وارد بازار می‌شوند و روند را تشدید می‌کنند؛ در مسیر نزولی هم همین اتفاق می‌افتد، اما این بار ابعاد آن بسیار بزرگ‌تر است.» بولاک تصریح کرد که کاهش بسیار شدیدتر سرمایه‌گذاران نسبت به چرخه‌های قبلی افزایش نرخ بهره، نشان‌دهنده تأثیر مستقیم تغییرات مالیاتی است.
بر اساس داده‌های شرکت تحلیل ملک کوتالیتی [Cotality]، ارزش مسکن در شهرهای بزرگ استرالیا از اوج خود در مارس تاکنون ۸.۱ درصد کاهش یافته و بازار در مسیر عمیق‌ترین رکود ۴۰ سال اخیر قرار دارد. بزرگترین بانک استرالیا، کامنولث بانک [Commonwealth Bank]، پیش‌بینی کرده که قیمت‌ها در مجموع ۱۵ درصد در شهرهای بزرگ کشور کاهش خواهد یافت.
کوتالیتی هشدار داد که نرخ‌های بهره محدودکننده به اعتماد و توان مالی خریداران بالقوه آسیب می‌زند و انتظار می‌رود ارزش مسکن و حجم معاملات در برابر ترکیب نرخ بهره بالا، فشار هزینه زندگی، احساسات ضعیف بازار و کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری پس از بودجه، به کاهش خود ادامه دهند.
RBA نیز اعلام کرد که تعهدات وام مسکن و رشد اعتبار معمولاً تا سه ماه از رشد قیمت مسکن عقب می‌مانند و انتظار می‌رود رشد اعتبار مسکن در ماه‌های آینده بیشتر کاهش یابد.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که دولت کارگر با اصلاح قوانین مالیاتی مسکن، به‌ویژه لغو negative gearing، سیاستی را دنبال می‌کند که هدف اعلام‌شده آن برتری دادن به خریداران مصرفی در برابر سرمایه‌گذاران است. اما این سیاست در کنار افزایش نرخ بهره، موجب شده بازار مسکن با شتاب بیشتری وارد فاز نزولی شود.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این خبر از چند جهت برای فارسی‌زبانان ساکن استرالیا اهمیت دارد. نخست، کسانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند یا قصد خرید دارند، با واقعیت کاهش ارزش دارایی و سخت‌تر شدن شرایط وام‌گیری روبرو هستند. دوم، ترکیب افزایش نرخ بهره و تغییرات مالیاتی یک سیاست دوگانه را شکل داده که پیامدهای آن در بازار مسکن به‌وضوح قابل مشاهده است. سوم، پیش‌بینی کاهش ۱۵ درصدی قیمت در شهرهای بزرگ — اگر محقق شود — می‌تواند فرصتی برای خریداران مصرفی باشد، اما برای سرمایه‌گذاران فعلی زیان قابل توجهی به همراه خواهد داشت. ابهام اصلی این است که تا کجا این کاهش ادامه خواهد یافت و آیا بانک مرکزی در صورت تعمیق رکود مسکن، سیاست خود را تغییر خواهد داد یا نه.
منبع: نامشخص
