در شرایطی که نرخ بهره در استرالیا چهار بار در طول سال جاری افزایش یافته، بسیاری از خریداران مسکن با کاهش محسوس قدرت وام‌گیری خود روبه‌رو شده‌اند. اما کارشناسان مالی می‌گویند بخش قابل‌توجهی از این کاهش ناشی از عواملی است که خود متقاضیان می‌توانند پیش از ثبت درخواست وام، آن‌ها را برطرف کنند.
بر اساس مقررات نهاد ناظر مالی استرالیا، APRA، بانک‌ها موظفند توان بازپرداخت متقاضیان را با نرخی ۳ درصد بالاتر از نرخ واقعی وام محاسبه کنند. با نرخ متغیر فعلی حدود ۶.۵ درصد، این ارزیابی در واقع روی نرخ ۹.۵ درصد انجام می‌شود. به گفته بن نَش [Ben Nash]، مشاور مالی و بنیان‌گذار شرکت پیووت ولث [Pivot Wealth]، هر افزایش ربع درصدی نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا (RBA) حدود ۲ درصد از قدرت وام‌گیری را کاهش می‌دهد. در مجموع، خریداری که در ابتدای سال می‌توانست ۵۰۰ هزار دلار وام بگیرد، اکنون با همان درآمد و همان هزینه‌ها، حدود ۴۴ هزار دلار کمتر می‌تواند وام بگیرد.
اما نَش تاکید می‌کند که بخش بزرگی از کاهش قدرت وام‌گیری ربطی به نرخ بهره ندارد و از بدهی‌های قابل کنترل متقاضیان ناشی می‌شود.
بدهی‌هایی که بانک محاسبه می‌کند
برای مثال، فردی با درآمد سالانه ۹۵ هزار دلار که یک وام خودرو ۳۰ هزار دلاری با قسط ماهانه ۶۰۰ دلار دارد، صرفاً به خاطر همین وام، حدود ۷۵ هزار دلار از قدرت وام مسکن خود را از دست می‌دهد. دو کارت اعتباری با سقف مجموع ۲۰ هزار دلار — حتی اگر موجودی آن‌ها صفر باشد — حدود ۹۵ هزار دلار دیگر از این قدرت را می‌کاهند، چرا که بانک‌ها سقف کارت را به‌مثابه بدهی واقعی محاسبه می‌کنند. بدهی HECS (وام تحصیلی دولتی) نیز با توجه به نرخ بازپرداخت ۱۵ درصدی برای درآمد بالای ۶۹ هزار و ۵۲۸ دلار، حدود ۴۰ هزار دلار دیگر از این ظرفیت کم می‌کند.
بر اساس این محاسبات، تنها با حذف وام خودرو و کارت‌های اعتباری، می‌توان ۱۷۰ هزار دلار به قدرت وام‌گیری افزود.
صورت‌حساب بانکی چه می‌گوید
بانک‌ها سه ماه آخر صورت‌حساب‌های بانکی متقاضی را بررسی می‌کنند. هر ۱۰۰ دلار هزینه ماهانه‌ای که در این صورت‌حساب‌ها دیده می‌شود، حدود ۱۲ هزار و ۴۰۰ دلار از قدرت وام‌گیری کم می‌کند. خریدهای مکرر از رستوران و اقساط سرویس‌های «الان بخر، بعد بپرداز» (Buy Now Pay Later) می‌توانند تأثیر قابل‌توجهی داشته باشند.
علاوه بر این، بانک‌ها الگوی پس‌انداز متقاضی را نیز ارزیابی می‌کنند. اکثر وام‌دهندگان خواهان سپرده‌ای معادل حداقل ۵ درصد قیمت خرید هستند که حداقل سه ماه در حساب باقی مانده باشد.
پرونده اعتباری
یک قبض تلفن یا برق که یک ماه دیر پرداخت شده باشد، به مدت دو سال در پرونده اعتباری فرد ثبت می‌ماند. یک نکول (default) پنج سال در این پرونده باقی است. این موارد مستقیماً در محاسبه قدرت وام‌گیری نمایان نمی‌شوند، اما می‌توانند منجر به نرخ بهره بالاتر یا حتی رد درخواست وام شوند. هر درخواست جدید اعتباری نیز در پرونده ثبت می‌شود و درخواست‌های اعتباری در شش ماه پیش از ثبت وام، نگرانی بانک‌ها را برمی‌انگیزد.
نَش توصیه می‌کند متقاضیان پرونده اعتباری خود را از هر سه دفتر اعتباری به‌صورت رایگان دریافت و هرگونه خطا را اصلاح کنند.
شش ماه تا خرید: چه باید کرد
بر اساس توصیه‌های این مشاور مالی، شش ماه پیش از ثبت درخواست وام باید از هرگونه درخواست اعتباری جدید خودداری کرد. در صورت امکان، وام خودرو را تسویه و سقف کارت‌های اعتباری را به حداقل کاهش داد. در سه ماه پایانی نیز باید الگوی هزینه‌کرد را به شکلی که بانک می‌خواهد ببیند تنظیم کرد و پس‌انداز را به‌صورت خودکار و منظم انجام داد.
نَش هشدار می‌دهد که تسویه بدهی‌ها یک معامله دو طرفه است: هر مبلغی که صرف پرداخت بدهی می‌شود، از سپرده اولیه کم می‌شود. بنابراین اولویت‌بندی این دو گزینه بستگی به درآمد و هدف خرید فرد دارد.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که در دوران نرخ‌های بهره پایین، ارزیابی بانک‌ها روی نرخ حدود ۵.۵ درصد انجام می‌شد. با نرخ ارزیابی فعلی ۹.۵ درصد، قدرت وام‌گیری در مقایسه با آن دوره تقریباً ۳۰ درصد کاهش یافته است. در این شرایط، مدیریت هوشمندانه پرونده مالی اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش در شرایطی منتشر می‌شود که بازار مسکن استرالیا تحت فشار مضاعف نرخ‌های بهره بالا قرار دارد و بسیاری از خریداران، به‌ویژه نسل جوان و خریداران اول، با شکاف روزافزون میان درآمد و قدرت خرید دست‌وپنجه نرم می‌کنند. نکته مهم این گزارش آن است که بخشی از این مشکل ساختاری نیست و از رفتارهای مالی قابل اصلاح ناشی می‌شود.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم فارسی‌زبانان مقیم استرالیا نیز به‌عنوان بخشی از جامعه مهاجر، اغلب با پیچیدگی‌های سیستم اعتباری و وام مسکن استرالیا آشنایی کافی ندارند. آگاهی از نحوه محاسبه بانک‌ها — به‌ویژه در مورد کارت‌های اعتباری و وام‌های خودرو — می‌تواند تفاوت قابل‌توجهی در نتیجه درخواست وام ایجاد کند.
با این حال، از متن گزارش چنین برمی‌آید که این توصیه‌ها ماهیت عمومی دارند و برای هر فرد بسته به وضعیت مالی خاص او ممکن است متفاوت باشند. مشورت با یک کارگزار وام یا مشاور مالی مجاز پیش از هر اقدامی توصیه می‌شود.
منبع: Yahoo Finance Australia
