بر اساس تازه‌ترین شاخص مسکن گروه REA، قابلیت خرید مسکن در استرالیا به پایین‌ترین سطح تاریخ سقوط کرده است. کاهش قیمت خانه‌ها نتوانسته گره‌ای از کار خریداران بگشاید، چرا که افزایش هزینه‌های استقراض این کاهش را کاملاً خنثی کرده است.
بر اساس این گزارش، یک خانوار با درآمد متوسط سالانه حدود ۱۲۵٬۰۰۰ دلار در سال مالی ۲۰۲۵-۲۶ تنها قادر به خرید ۱۲ درصد از خانه‌های فروخته‌شده در سراسر کشور بوده است. خانوارهای کم‌درآمد وضعیت به‌مراتب دشوارتری دارند؛ خانواری با درآمد ۷۶٬۰۰۰ دلار تنها می‌تواند ۲ درصد از خانه‌ها را بخرد و خانواری با درآمد ۶۵٬۰۰۰ دلار عملاً با تنها ۱ درصد از بازار روبه‌روست.
گروه REA سه افزایش نرخ بهره بانک مرکزی استرالیا [Reserve Bank of Australia] در ماه‌های فوریه، مارس و مه را از عوامل اصلی این وضعیت دانسته است. این افزایش‌ها نرخ بهره را از ۳.۶ به ۴.۳۵ درصد رسانده است. با توجه به اینکه تورم در ماه جولای به ۳.۵ درصد رسیده و از سقف هدف ۳ درصدی بانک مرکزی فراتر رفته، بازارهای مالی احتمال ۷۰ درصدی برای افزایش مجدد نرخ بهره در سپتامبر قائل‌اند.
انگوس مور [Angus Moore]، اقتصاددان ارشد گروه REA، گفت: «با نگاه به آینده، ممکن است قابلیت خرید اندکی بهبود یابد اگر قیمت‌ها به کاهش ادامه دهند، اما این احتمالاً نقطه عطفی برای بسیاری از خریداران نخواهد بود.» او افزود: «بدون افزایش معنادار عرضه مسکن، این چالش به‌ویژه برای خانوارهای کم‌درآمد پابرجا خواهد ماند.”
اقساط وام مسکن به‌عنوان سهمی از درآمد خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده که بالاترین سطح از سال ۱۹۸۹ تاکنون است و از اوج بحران مالی جهانی که ۳۳.۳ درصد بود نیز فراتر رفته است. در سطح ایالتی، جنوب استرالیا [South Australia] به کم‌مقرون‌به‌صرفه‌ترین و ویکتوریا [Victoria] به مقرون‌به‌صرفه‌ترین ایالت تبدیل شده‌اند.
یک نسل تا حل بحران
بانک ملی استرالیا [National Australia Bank] در جلسه کمیته سنا درباره نابرابری نسلی مسکن هشدار داد که کاهش قیمت خانه‌ها راه‌حل جادویی نیست. سالی اولد [Sally Auld]، اقتصاددان ارشد این بانک، گفت: «احتمالاً حل این مشکل یک نسل طول بکشد. این موضوعی نیست که یک‌شبه حل شود.» او تخمین زد ساخت خانه‌های کافی تا ۲۰ سال زمان نیاز دارد.
اولد همچنین تاکید کرد که قیمت مسکن از اوایل دهه ۲۰۰۰ به‌مراتب سریع‌تر از درآمدها رشد کرده و عواملی چون نرخ بهره پایین، سیاست‌های مالیاتی و تقاضای قوی در این روند نقش داشته‌اند. نرخ مالکیت مسکن در میان استرالیایی‌های زیر ۴۰ سال به پایین‌ترین سطح از دهه ۱۹۵۰ سقوط کرده است.
سریع‌ترین افت در ۲۰ سال اخیر
بازار مسکن استرالیا وارد پنجمین ماه متوالی کاهش شده و در ماه اوت ۰.۲ درصد افت داشته است. قیمت‌ها از اوج خود در مارس تاکنون ۲.۷ درصد کاهش یافته، هرچند هنوز ۱.۸ درصد نسبت به یک سال پیش بالاتر هستند.
بانک کامنولث [Commonwealth Bank] این هفته پیش‌بینی کرد ارزش مسکن در سراسر کشور ۹ درصد کاهش خواهد یافت و شهرهای بزرگ وارد مرحله اصلاح قیمت با افت ۱۰ درصد یا بیشتر خواهند شد. بر اساس این پیش‌بینی، سیدنی [Sydney] با ۱۳ درصد کاهش از اوج تا کف، سریع‌ترین و عمیق‌ترین افت در ۲۰ سال اخیر را تجربه خواهد کرد. ملبورن [Melbourne] ۱۲ درصد، بریزبن [Brisbane]، آدلاید [Adelaide] و پرت [Perth] هر کدام ۸ درصد، هوبارت [Hobart] و داروین [Darwin] ۷ درصد، و قلمرو پایتخت استرالیا [ACT] ۹ درصد کاهش پیش‌بینی شده است.
ترنت سوندرز [Trent Saunders]، اقتصاددان ارشد بانک کامنولث، گفت بازار با کاهش نرخ بهره در مه و اوت ۲۰۲۷ آغاز به بهبود خواهد کرد. او نوشت: «انتظار داریم این رکود سرانجام به پایان برسد. کاهش قیمت‌ها باید قابلیت خرید را بهبود بخشد و برخی خریداران را به بازار بازگرداند.”
تغییرات مالیاتی دولت آلبانیز
دولت آلبانیز [Albanese] در ماه مه تغییرات گسترده‌ای در سیاست مالیاتی مسکن اعلام کرد که آن را یک اصلاح نسلی خواند. از اول جولای ۲۰۲۷، تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه با شاخص‌بندی تورمی جایگزین می‌شود. از اول جولای ۲۰۲۸ نیز حداقل نرخ مالیات ۳۰ درصدی بر عایدی سرمایه اعمال خواهد شد. علاوه بر این، قرارداد اجاره منفی [negative gearing] برای خانه‌های موجود لغو شده است.
پل بلاکسهام [Paul Bloxham]، اقتصاددان ارشد HSBC، هشدار داد این تغییرات مالیاتی فعالیت بازار مسکن را کُند خواهد کرد. او گفت: «این تغییرات به‌طور طراحی‌شده علاقه سرمایه‌گذاران به بازار مسکن را به‌شدت کاهش داده تا قابلیت خرید بهبود یابد.» با این حال، بلاکسهام تاکید کرد که تاکنون این هدف به دلیل نرخ‌های بالای بهره و رکود اقتصادی محدود مانده است.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که بازار مسکن استرالیا در تقاطع چند بحران همزمان قرار دارد: افزایش نرخ بهره، تغییرات مالیاتی، کمبود عرضه، و فشار تورمی. این ترکیب باعث شده هم خریداران اول و هم دارندگان وام مسکن فشار بی‌سابقه‌ای را تحمل کنند.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش نشان می‌دهد بحران مسکن استرالیا دیگر صرفاً یک چالش اقتصادی نیست، بلکه به یک معضل نسلی تبدیل شده است. واقعیت تلخ آن است که کاهش قیمت خانه‌ها — که معمولاً برای خریداران خبر خوبی تلقی می‌شود — در شرایط فعلی به دلیل افزایش هزینه‌های وام، عملاً هیچ کمکی به قدرت خرید نکرده است.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم نرخ مالکیت مسکن در میان جوانان زیر ۴۰ سال به پایین‌ترین سطح از دهه ۱۹۵۰ رسیده است. این یعنی یک نسل کامل در حال از دست دادن دسترسی به یکی از مهم‌ترین ابزارهای ثروت‌سازی در استرالیاست.
تغییرات مالیاتی دولت آلبانیز هدف بلندمدت دارند، اما در کوتاه‌مدت با ترکیب افزایش نرخ بهره، بازار را وارد مرحله‌ای کرده‌اند که بانک کامنولث آن را «اصلاح عمیق‌تر از انتظار» می‌نامد. ابهام اصلی این است که آیا کاهش نرخ بهره در ۲۰۲۷ به‌اندازه کافی سریع خواهد بود تا از تعمیق بیشتر بحران جلوگیری کند، یا خیر.
برای فارسی‌زبانان ساکن استرالیا — چه کسانی که در پی خرید اولین خانه‌شان هستند و چه آنان که وام مسکن دارند — این آمارها به معنای فشار مالی واقعی و ملموس در زندگی روزمره است.
منبع: Yahoo Finance Australia
