The Villages، بزرگترین شهرک بازنشستگان ایالات متحده با حدود ۱۷۰ هزار ساکن در مرکز فلوریدا، قصد دارد با انتشار اوراق قرضه پربازده به ارزش ۱۸۰ میلیون دلار، دامنه توسعه خود را گسترش دهد. این اقدام در حالی صورت می‌گیرد که بازار مسکن فلوریدا با رکود قابل توجهی روبه‌روست.
بر اساس یک ارائه سرمایه‌گذاری که این هفته منتشر شد، عواید این اوراق قرضه صرف ساخت ۳۸۶۰ واحد مسکونی جدید، زمین‌های گلف بیشتر، و مراکز تفریحی خواهد شد. به گزارش بلومبرگ [Bloomberg]، تاکنون در سال جاری بیش از ۲۱۰۰ خانه در این شهرک با میانگین قیمت نزدیک به ۵۰۰ هزار دلار فروخته شده است. برنامه‌های توسعه‌ای این مجموعه پیش‌بینی می‌کند که تا سال ۲۰۴۵، جمعیت آن به ۲۶۰ هزار نفر با بیش از ۱۳۰ هزار خانه برسد.
این شهرک از پیش نیز ابعاد چشمگیری دارد: بیش از ۵۰ زمین گلف، بیش از ۱۰۰ استخر شنا، و چندین میدان شهری از جمله امکانات آن است. مدل کسب‌وکار این مجموعه بر جذب نسل بیبی‌بومر [Baby Boomer] و نسل X استوار است که به دنبال آب‌وهوای گرم، مالیات پایین، و هزینه زندگی مناسب هستند.
اما این توسعه بلندپروازانه در شرایطی اتفاق می‌افتد که بازار مسکن فلوریدا تحت فشار است. بر اساس اعلام انجمن مشاوران املاک فلوریدا [Florida Realtors Association]، فروش خانه‌های موجود در این ایالت در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته ۳.۵ درصد کاهش یافته است. نرخ‌های بالای وام مسکن و قیمت‌های گران مسکن، همراه با کاهش شدید مهاجرت خالص به فلوریدا در مقایسه با دوران رونق پاندمی، فضای سرمایه‌گذاری را پیچیده‌تر کرده‌اند.
برادلی شورمن [Bradley Schurman]، استراتژیست جمعیت‌شناسی، به یاهو فایننس [Yahoo Finance] گفت: «گفتگوی جابه‌جایی بازنشستگی در این کشور دهه‌هاست که تحت سلطه آب‌وهوا، مالیات، و هزینه زندگی بوده است. اینها عوامل واقعی هستند، اما تقریباً هیچ چیزی درباره اینکه آیا یک مکان در ۲۵ سال آینده قابل سکونت و از نظر مالی پایدار خواهد ماند، به شما نمی‌گویند.»
شورمن افزود که با این حال «هنوز جذابیتی در این جوامع برنامه‌ریزی‌شده بزرگ مانند The Villages وجود دارد و بازاری برای آن‌ها هست.»
یکی از نگرانی‌های جدی، تغییر اقلیم و هزینه‌های مرتبط با آن است. هزینه‌های برق برای تهویه مطبوع در مناطق جنوبی مانند فلوریدا و آریزونا در حال افزایش است. بیمه خانه و بیمه طوفان نیز به شدت گران شده و نشانه‌ای از کاهش دیده نمی‌شود. در عین حال، فلوریدا مالیات بر درآمد ایالتی، مالیات بر تأمین اجتماعی، مالیات بر ارث، و مالیات بر درآمد بازنشستگی ندارد، اما مالیات‌های فروش و دارایی قابل توجهی دارد.
شورمن درباره ریسک دارایی‌های مسکونی در این منطقه هشدار داد: «اگر بخشی از ثروت شما در یک ملک تفریحی در منطقه‌ای با ریسک اقلیمی بالاتر گره خورده باشد، و فروش آن در سال‌های آینده به دلیل محدود بودن خریداران دشوار باشد، باید به این موضوع توجه کنید.»
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که یک شاخص که اوایل امسال منتشر شد، جوامع مختلف را بر اساس تاب‌آوری اقلیمی، آمادگی در برابر اتوماسیون، انسجام اجتماعی، تجدید جمعیت، و حکمرانی رتبه‌بندی کرد. نیویورک در رتبه اول این شاخص قرار گرفت، در حالی که The Villages در آخرین رتبه جای گرفت — نتیجه‌ای که می‌تواند برای سرمایه‌گذاران اوراق قرضه و خریداران بالقوه خانه نگران‌کننده باشد.
در چارچوب تحولات اخیر، این اقدام The Villages نشان می‌دهد که توسعه‌دهندگان بزرگ بازنشستگی همچنان به رشد بلندمدت تقاضا از سوی نسل‌های پیر شونده آمریکا اعتقاد دارند، حتی اگر شرایط کوتاه‌مدت بازار مسکن و اوراق قرضه چالش‌برانگیز باشد.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این خبر از چند جهت اهمیت دارد. نخست، انتشار اوراق قرضه ۱۸۰ میلیون دلاری در شرایطی که بازار اوراق قرضه تحت فشار است و نرخ‌های بهره بالا هستند، ریسک مالی قابل توجهی را به همراه دارد. دوم، کاهش فروش مسکن در فلوریدا و کند شدن مهاجرت به این ایالت نشان می‌دهد که مدل رشد مبتنی بر جذب بازنشستگان با موانع ساختاری روبه‌روست. سوم، رتبه آخر The Villages در شاخص پایداری جوامع، سوالات جدی درباره ارزش بلندمدت دارایی‌های مسکونی در این منطقه مطرح می‌کند — موضوعی که برای بازنشستگانی که بخش عمده‌ای از ثروتشان را در این خانه‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند، حیاتی است. ابهام اصلی این است که آیا تقاضای کافی از سوی نسل‌های بیبی‌بومر و نسل X برای توجیه این توسعه گسترده وجود خواهد داشت، یا این شرط‌بندی بزرگ با واقعیت‌های تغییر یافته بازار مسکن و اقلیم مواجه خواهد شد.
منبع: Yahoo Finance
