دولت آنتونی آلبانیزی [Anthony Albanese] در حالی که با حذف معافیت مالیاتی اجاره منفی برای خریداران ملک‌های موجود و تغییر در مالیات بر عایدی سرمایه، ظاهراً در برابر سرمایه‌گذاران ملکی قرار گرفته، اما داده‌ها نشان می‌دهد این دولت در عمل بزرگترین منفعت را برای صاحبان ملک رقم زده است.
بر اساس گزارش تحلیلگر مستقل تاریک بروکر [Tarric Brooker]، از زمانی که دولت آلبانیزی در می ۲۰۲۲ به قدرت رسید، اجاره‌بهای درخواستی در سطح ملی استرالیا ۳۹ درصد افزایش یافته است. این رقم در مقایسه با ایالات متحده با ۱۳.۱ درصد، نیوزیلند با ۷.۸ درصد و کانادا با ۷.۶ درصد، استرالیا را به‌وضوح در صدر جدول رشد اجاره‌بها در میان کشورهای انگلیسی‌زبان قرار می‌دهد.
بر اساس داده‌های شرکت تحقیقات ملکی SQM Research، اجاره‌بهای هفتگی ملک‌های مسکونی در استرالیا از ۵۰۱.۷۰ دلار در می ۲۰۲۲ به ۶۹۷.۴۰ دلار در آخرین گزارش ماهانه رسیده است. اگر اجاره‌بها مسیر کانادا را طی کرده بود، این رقم هم‌اکنون ۱۵۷.۸۰ دلار در هفته کمتر، یعنی ۵۳۹.۷۰ دلار بود. اگر مسیر آمریکا طی می‌شد، ۱۲۹.۹۰ دلار ارزان‌تر بود و اگر مسیر نیوزیلند دنبال می‌شد، اجاره‌بها ۱۵۶.۵۰ دلار کمتر بود.
نرخ خالی بودن واحدهای اجاری در استرالیا در حال حاضر ۱.۳ درصد است، در حالی که در پایان دهه ۲۰۱۰ این رقم ۲.۸ درصد بود. این بدان معناست که نرخ خالی بودن در همین دوره از سال در ۲۰۱۹، حدود ۷۶.۹ درصد بالاتر از امروز بود. این بحران اجاره اکنون به پنجمین سال خود نزدیک می‌شود.
بروکر استدلال می‌کند که سیاست مهاجرتی دولت آلبانیزی عامل اصلی این وضعیت بوده است. شورای ملی عرضه و مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن [National Housing Supply and Affordability Council] که نهادی وابسته به دولت فدرال است، اعلام کرده که سطح مهاجرت انتخاب‌شده توسط این دولت کسری عظیمی در عرضه مسکن ایجاد کرده است.
این در حالی است که استرالیا برای سی‌وهفتمین سال متوالی بالاترین سطح تکمیل واحدهای مسکونی سرانه را در میان کشورهای بزرگ انگلیسی‌زبان داشته است. با این حال، رشد جمعیت ناشی از مهاجرت چنان سریع بوده که عرضه مسکن نتوانسته با آن همگام شود.
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که دولت آلبانیزی از یک سو با تغییرات مالیاتی ظاهراً فشار بر سرمایه‌گذاران ملکی را افزایش داده، اما از سوی دیگر با سیاست مهاجرتی پرشتاب، تقاضا برای اجاره را به‌قدری بالا نگه داشته که درآمد اجاره‌ای صاحبان ملک به‌طور چشمگیری افزایش یافته است.
بروکر می‌نویسد که بدون این ۳۹ درصد افزایش در اجاره‌بها، تعداد بیشتری از سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط افزایش هزینه‌ها و نرخ بهره دچار مشکل مالی می‌شدند. در واقع، این رشد اجاره‌بها نوعی نجات مالی غیررسمی برای صاحبان ملک بوده است.
قیمت مسکن در شهرهای بزرگ استرالیا اکنون بیش از ۲ درصد از اوج خود کاهش یافته و اقتصاددانان بیشتری پیش‌بینی افت بیشتر را مطرح می‌کنند. با این حال، اجاره‌بها در ۱۲ ماه گذشته بیش از ۸ درصد رشد داشته، در حالی که در نیوزیلند ثابت مانده، در کانادا کاهش یافته و در آمریکا تنها ۲.۲ درصد افزایش داشته است.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش یک تناقض سیاسی مهم را آشکار می‌کند: دولت آلبانیزی از یک سو با تغییرات مالیاتی مانند حذف معافیت اجاره منفی و اصلاح مالیات بر عایدی سرمایه، تصویر خود را به‌عنوان مدافع مستأجران و خریداران خانه اول ترسیم کرده، اما از سوی دیگر، سیاست مهاجرتی پرحجم این دولت عملاً بازار اجاره را به نفع صاحبان ملک تغییر داده است.
برای فارسی‌زبانان ساکن استرالیا، این موضوع اهمیت مستقیم دارد؛ چه کسانی باشند که اجاره می‌پردازند و فشار روزافزون هزینه‌های مسکن را حس می‌کنند، چه سرمایه‌گذارانی که از رشد اجاره‌بها بهره برده‌اند. پرسش اصلی که این گزارش مطرح می‌کند این است که آیا سیاست‌های مهاجرتی آینده دولت جدید می‌تواند این معادله را تغییر دهد یا خیر — موضوعی که هنوز پاسخ روشنی ندارد.
شایان توجه است که این تحلیل از یک روزنامه‌نگار مستقل است و دیدگاه رسمی دولت یا نهادهای آماری استرالیا را بازتاب نمی‌دهد. با این حال، داده‌های SQM Research که مبنای این گزارش است، از منابع معتبر بازار ملک محسوب می‌شوند.
منبع: Yahoo Finance
