جاش برنز [Josh Burns]، نماینده ویژه دولت استرالیا در امور مسکن، در یک مصاحبه تلویزیونی نتوانست توضیح دهد که چگونه خزانه‌داری به این نتیجه رسیده که اصلاحات مالیاتی دولت آلبانزی تنها ۲ دلار در هفته به اجاره‌بها می‌افزاید. این در حالی است که اقتصاددانان و گروه‌های صنعت مسکن هشدار می‌دهند این اصلاحات می‌تواند فشار بیشتری بر مستأجران وارد کند.
در مصاحبه‌ای با شبکه News24 که روز یکشنبه پخش شد، اندرو کلنل [Andrew Clennell] بارها از برنز خواست توضیح دهد این رقم ۲ دلار چگونه محاسبه شده است. برنز در پاسخ گفت: «من روش‌شناسی کامل مدل‌سازی خزانه‌داری را در اختیار ندارم. اگر بخواهید می‌توانیم آن را برایتان تهیه کنیم.» کلنل با اشاره به سمت برنز به‌عنوان نماینده ویژه مسکن، تأکید کرد که انتظار می‌رود او بتواند ارقام دولت را توضیح دهد، اما برنز دوباره پاسخ را به خزانه‌داری ارجاع داد.
اصلاحات مالیاتی دولت شامل حذف «نگیرینگ منفی» [negative gearing] برای خانه‌های موجود و پایان دادن به تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه است که با یک مالیات ثابت ۳۰ درصدی مرتبط با تورم جایگزین می‌شود. این تغییرات در بودجه ماه مه اعلام شد.
داده‌های PropTrack نشان می‌دهد اجاره‌بهای درخواستی در سطح ملی تنها در سه‌ماهه ژوئن ۳.۱ درصد افزایش یافته که معادل حدود ۲۱ دلار در هفته برای یک ملک اجاره‌ای معمولی است. این رقم به‌تنهایی نشان می‌دهد فاصله میان پیش‌بینی خزانه‌داری و واقعیت بازار چقدر است.
اقتصاددانان بانک NAB تحلیلی منتشر کردند که بر اساس آن اجاره‌بها در سیدنی و ملبورن می‌تواند ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد، چراچه سرمایه‌گذاران برای جبران از دست دادن مزایای مالیاتی، بازده اجاره بالاتری طلب خواهند کرد. گرت اسپنس [Gareth Spence]، رئیس بخش اقتصاد استرالیا در NAB، گفت: «به نظر ما تغییرات در تنظیمات مالیاتی برای سرمایه‌گذاران در مسکن موجود به این معناست که بازده ناخالص اجاره باید افزایش یابد تا کاهش مزایای مالیاتی جبران شود.» وی افزود افزایش یک درصدی بازده اجاره در سیدنی و ملبورن، از حدود ۳.۵ به ۴.۵ درصد، با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن، به افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی اجاره‌بها منجر می‌شود. NAB بعداً تأکید کرد این تحلیل تعداد زیادی از ملک‌های سرمایه‌گذاری موجود را که تحت قوانین قدیمی نگیرینگ منفی محفوظ می‌مانند، در نظر نگرفته است.
برنز در دفاع از سیاست دولت گفت هدف اصلی کمک به خانه‌دار شدن بیشتر استرالیایی‌هاست. او اعلام کرد: «ما می‌خواهیم مردم خانه خود را بخرند و از اجاره‌نشینی به مالکیت مسکن منتقل شوند.» برنز همچنین به رشد قابل توجه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای جدید اشاره کرد و گفت تعداد سرمایه‌گذارانی که به خانه‌های نوساز روی آورده‌اند به‌طور چشمگیری افزایش یافته است.
اما آمار بانک‌های بزرگ استرالیا تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد. بانک Commonwealth Bank اعلام کرد درخواست‌های وام مسکن مسکونی جدید از زمان اعلام بودجه در ماه مه ۱۵ درصد کاهش یافته است. بانک Westpac کاهش میانگین ۲۰ درصدی در درخواست‌های وام مسکن بین ۱۵ مه و ۳۱ جولای را نسبت به سه‌ماهه قبل گزارش داد. NAB نیز ماه گذشته از کاهش ۱۵ درصدی درخواست‌های وام مسکن در سه‌ماهه ژوئن خبر داد.
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که ناتوانی نماینده ویژه مسکن در توضیح یکی از پایه‌ای‌ترین ارقام بودجه‌ای، پرسش‌های جدی درباره شفافیت مدل‌سازی اقتصادی دولت مطرح می‌کند. زمانی که رقم رسمی دولت با داده‌های بازار و تحلیل‌های مستقل فاصله‌ای چشمگیر دارد، این خلأ توضیحی می‌تواند اعتماد عمومی به سیاست‌گذاری مسکن را تضعیف کند.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که دولت آلبانزی در حال اجرای یکی از بزرگترین اصلاحات مالیاتی بخش مسکن در دهه‌های اخیر است، اصلاحاتی که هم طرفداران پروپاقرص دارد و هم منتقدان جدی. در چنین شرایطی، شفافیت در ارائه مبانی محاسباتی پیش‌بینی‌های اقتصادی اهمیت دوچندانی پیدا می‌کند.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این رویداد نشان می‌دهد دولت آلبانزی در مرحله‌ای حساس از اجرای اصلاحات مسکن قرار دارد. از یک سو، ارقام رسمی خزانه‌داری مبنی بر افزایش تنها ۲ دلاری اجاره در هفته با داده‌های بازار و تحلیل‌های بانک‌های بزرگ همخوانی ندارد. از سوی دیگر، کاهش ۱۵ تا ۲۰ درصدی درخواست‌های وام مسکن در بانک‌های بزرگ نشانه‌ای از احتیاط سرمایه‌گذاران در برابر تغییرات مالیاتی است.
برای فارسی‌زبانان ساکن استرالیا که بخش قابل توجهی از آن‌ها مستأجر هستند یا در بازار مسکن سرمایه‌گذاری دارند، این تحولات اهمیت مستقیم دارد. اگر پیش‌بینی‌های NAB درباره افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی اجاره در سیدنی و ملبورن حتی بخشی از واقعیت باشد، فشار بر مستأجران در این دو شهر بزرگ به‌طور چشمگیری افزایش خواهد یافت.
عدم قطعیت اصلی در این است که مدل‌سازی خزانه‌داری هنوز به‌طور کامل در دسترس عموم قرار نگرفته و تأثیر واقعی این اصلاحات بر اجاره‌بها تا زمان اجرای کامل آن‌ها مشخص نخواهد شد.
منبع: Daily Mail
