دولت آلبانزی پیش از ارائه بودجه، از سوی خزانه‌داری استرالیا هشدار دریافت کرده بود که تغییرات مالیاتی برنامه‌ریزی‌شده در حوزه مسکن، اجاره‌بها را افزایش داده و قیمت خانه را کاهش خواهد داد. این هشدار محرمانه اکنون از طریق یک سند کابینه که بر اساس قانون آزادی اطلاعات به دست آمده، فاش شده است.
بر اساس مدل‌سازی محرمانه خزانه‌داری، اگر وزیر دارایی جیم چالمرز [Jim Chalmers] با تغییرات در قوانین «نگیتیو گیرینگ» [negative gearing] و تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه پیش می‌رفت، پیامدهای قابل توجهی در بازار مسکن به دنبال می‌آمد. دولت در بودجه ماه مه، نگیتیو گیرینگ را برای ساخت‌وسازهای جدید حذف کرد و تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه را از ۵۰ درصد به مالیات ثابت ۳۰ درصد با تعدیل تورمی تغییر داد.
خزانه‌داری در اسناد خود اعلام کرده بود که «کاهش اندک عرضه مسکن و افزایش هزینه‌ها برای سرمایه‌گذاران، فشار رو به بالای محدودی بر اجاره‌بها ایجاد خواهد کرد.» این نهاد تخمین زد که اجاره‌بها پس از اجرای سیاست جدید، حدود ۰.۲۵ درصد افزایش خواهد یافت.
مدل‌سازی همچنین نشان داد که تغییرات مالیاتی به کاهش عرضه مسکن منجر می‌شود، هرچند مقامات اعلام کردند این اثر ممکن است با سایر اقدامات دولت برای تقویت ساخت‌وساز جبران شود. خزانه‌داری تصریح کرد که «تأثیر محدود اصلاحات بر عرضه مسکن می‌تواند از طریق تلاش‌های دیگر دولت برای افزایش عرضه، از جمله اصلاحات کاربری زمین و مقررات‌زدایی، جبران شود.» این نهاد همچنین تأکید کرد که هر کاهشی در عرضه مسکن به‌تدریج و در طول حدود یک دهه رخ خواهد داد.
خزانه‌داری در عین حال هشدار داد که مدل‌سازی با «عدم‌قطعیت قابل توجهی» همراه است و مطالعات استرالیایی درباره اصلاحات مشابه، بسته به فرضیات و روش‌ها، طیف گسترده‌ای از نتایج را نشان داده‌اند.
این افشاگری‌ها موجی از انتقادات تازه را از سوی اندرو براگ [Andrew Bragg]، سخنگوی مسکن اپوزیسیون، برانگیخت. براگ دولت را متهم کرد که بحران مسکن را وخیم‌تر کرده است. او گفت: «نزدیک به سه ماه از بودجه می‌گذرد و باید گفت دولت از هر فرصتی استفاده کرده تا وضع مسکن در استرالیا را بدتر کند، نه بهتر. شاهد اجاره‌بهای بالاتر، سطح پایین‌تر عرضه مسکن و در کل سیستمی هستیم که برای جوانان آسان‌تر نشده است.»
براگ با اشاره به شواهد جلسات سنا افزود که خریداران اولیه مسکن به بازار نمی‌آیند؛ بلکه تعداد آن‌ها کمتر هم شده است. او گفت: «آنچه هفته گذشته در جلسات سنا دیدیم این بود که درخواست‌های وام برای مالکان-ساکنان تا ۱۵ درصد کاهش یافته است.»
بر اساس شاخص روزانه مسکن کوتالیتی [Cotality]، قیمت مسکن در تمام پایتخت‌های بزرگ استرالیا در ۹۰ روز گذشته از زمان ارائه بودجه کاهش یافته است. سیدنی با افت ۴.۷۲ درصدی ارزش مسکن بیشترین کاهش را ثبت کرد. ملبورن ۳.۸۶ درصد، پرت ۳.۱۸ درصد، بریزبن ۲.۸۴ درصد و آدلاید ۱.۸۳ درصد کاهش داشتند. در مجموع، ارزش مسکن در پایتخت‌ها ۳.۸۳ درصد طی سه ماه کاهش یافت.
در همین حال، مستأجران با افزایش دیگری در سه‌ماهه ژوئن روبرو شدند؛ اجاره‌بهای آگهی‌شده در سطح ملی ۳.۱ درصد افزایش یافت و به رکورد ۶۷۰ دلار در هفته رسید.
این موضوع در جلسه پرسش و پاسخ روز دوشنبه در پارلمان نیز مطرح شد. تیم ویلسون [Tim Wilson]، نماینده لیبرال، با اشاره به کاهش شدید قیمت‌ها از وزیر مسکن کلر اونیل [Clare O’Neil] پرسید که آیا دولت همچنان از پیش‌بینی خزانه‌داری مبنی بر کاهش دو درصدی قیمت مسکن حمایت می‌کند. ویلسون گفت: «قیمت مسکن سیدنی آنقدر سریع در حال سقوط است که در مسیر بزرگترین بحران ۴۰ سال گذشته قرار دارد.»
اونیل ضمن تأیید کاهش قیمت‌ها، از ارقام خزانه‌داری دفاع کرد. او گفت: «مدل‌سازی خزانه‌داری نشان می‌دهد که اصلاحات سهم مالکان-ساکنان را در بازار مسکن افزایش می‌دهد و در طول یک دهه آینده حدود ۷۵ هزار مالک-ساکن جدید ایجاد خواهد شد.» وی افزود که کاهش فعلی باید در چارچوب رشد ۴۰۰ درصدی قیمت مسکن در ۲۵ سال گذشته ارزیابی شود.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که بحث بر سر نگیتیو گیرینگ و مالیات بر عایدی سرمایه از دیرباز یکی از جنجالی‌ترین موضوعات سیاسی در استرالیا بوده است. دولت‌های متعدد از اصلاح این قوانین طفره رفته بودند، اما دولت آلبانزی در بودجه امسال تصمیم به تغییر آن‌ها گرفت.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم فاصله میان هشدارهای محرمانه خزانه‌داری و اظهارات علنی دولت، پرسش‌های جدی درباره شفافیت در تصمیم‌گیری‌های مسکن را مطرح می‌کند. دولت در حالی از اثرات «اندک و موقت» سیاست‌هایش سخن می‌گوید که داده‌های بازار نشان‌دهنده کاهش‌های قابل توجه‌تری است.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
فاش شدن هشدارهای محرمانه خزانه‌داری به دولت آلبانزی، این پرونده را از یک بحث سیاسی معمول به یک موضوع حکمرانی تبدیل کرده است. پرسش اصلی این است که آیا دولت با آگاهی از پیامدهای احتمالی، اطلاعات کافی را به افکار عمومی منتقل کرده است یا خیر.
داده‌های بازار در سه ماه پس از بودجه نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن در سیدنی و سایر پایتخت‌ها از آنچه دولت پیش‌بینی کرده بود، تندتر پیش رفته است. با این حال، خزانه‌داری خود تأکید کرده که مدل‌سازی با «عدم‌قطعیت قابل توجه» همراه است و نمی‌توان به‌سادگی تمام کاهش‌های اخیر را به تغییرات مالیاتی نسبت داد؛ عوامل دیگری مانند نرخ بهره و شرایط اقتصاد کلان نیز نقش دارند.
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که این افشاگری در آستانه رقابت‌های سیاسی داغ‌تر می‌شود و اپوزیسیون از آن به‌عنوان سلاحی برای به چالش کشیدن اعتبار دولت در مدیریت بحران مسکن استفاده خواهد کرد. نتیجه نهایی این سیاست‌ها، به‌ویژه تأثیر آن بر دسترسی جوانان به مسکن، در ماه‌های آینده روشن‌تر خواهد شد.
منبع: Daily Mail Australia
