یک عضو ارشد دولت استرالیا پیش‌بینی بانک NAB درباره افزایش شدید اجاره‌بها در شهرهای بزرگ این کشور را «غیرواقع‌بینانه» خواند و گفت این بانک موضوع را بیش از حد بزرگ‌نمایی کرده است.
اقتصاددانان بانک NAB، یکی از بزرگترین بانک‌های استرالیا، در یادداشتی به مشتریان خود اعلام کردند که با حذف تدریجی «نگاتیو گیرینگ» [negative gearing] برای ملک‌های سرمایه‌گذاری موجود، بازده اجاره‌ای باید افزایش یابد تا سرمایه‌گذاران بتوانند کمبود مزایای مالیاتی را جبران کنند. بر این اساس، آن‌ها پیش‌بینی کردند اجاره‌بها در سیدنی و ملبورن طی دو سال آینده ۲۵ تا ۳۰ درصد بالا برود.
اندرو چارلتون [Andrew Charlton]، دبیر کابینه و معاون وزیر فناوری، این پیش‌بینی را صبح امروز در رادیو ABC رد کرد. او گفت: «این برایم واقع‌بینانه به نظر نمی‌رسد. تغییرات مالیاتی تنها چند ماه پیش اجرایی شدند و ۹۹ درصد از ملک‌هایی که مردم در حال حاضر در آن‌ها زندگی می‌کنند، مشمول مقررات قدیمی هستند.» او افزود که ایده تأثیر گسترده بر اجاره‌های جاری، در شرایطی که اکثریت قریب به اتفاق قراردادها تحت شرایط پیشین باقی مانده‌اند، «منطقی به نظر نمی‌رسد».
چارلتون همچنین از مدل‌سازی خزانه‌داری دفاع کرد و گفت هنوز به پیش‌بینی‌های دولت اطمینان دارد. اسناد بودجه دولت تخمین زده بودند که اجاره‌بها در پی تغییرات مالیاتی تنها حدود ۲ دلار در هفته، معادل ۱۰۴ دلار در سال، برای خانوارهایی که اجاره میانه می‌پردازند، افزایش خواهد یافت. او همچنین استدلال کرد که تخفیف جدید مالیات بر عایدی سرمایه مبتنی بر تورم، «در برخی موارد برای سرمایه‌گذاران ملکی سخاوتمندانه‌تر» خواهد بود.
بانک NAB در یادداشت خود توضیح داد که برای ملک‌های سرمایه‌گذاری در سیدنی و ملبورن، افزایش بازده اجاره‌ای یک واحد درصدی — از حدود ۳.۵ درصد به ۴.۵ درصد — به معنای افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی اجاره‌بها خواهد بود، با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن. گرت اسپنس [Gareth Spence]، رئیس اقتصاد استرالیا در این بانک، گفت معادله سرمایه‌گذاری در مسکن به‌طور اساسی تغییر کرده و بازده اجاره‌ای باید تنظیم شود تا مسکن مسکونی در مقایسه با سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری جذابیت داشته باشد.
داده‌های شرکت کوتالیتی [Cotality] نشان می‌دهد نرخ خالی بودن واحدهای مسکونی در تمام شهرهای بزرگ استرالیا زیر ۲ درصد است. در سیدنی این نرخ به ۱.۸ درصد رسیده است. ژرار بورگ [Gerard Burg]، رئیس تحقیقات کوتالیتی استرالیا، ماه گذشته گفت با این سطح از فشردگی نرخ خالی بودن، مستأجران از اهرم چانه‌زنی بسیار کمی برخوردارند.
اما کامرون کوشر [Cameron Kusher]، اقتصاددان حوزه مسکن، این پرسش را مطرح کرد که آیا اکثر مستأجران اصلاً توانایی پرداخت ۲۵ تا ۳۰ درصد اجاره بیشتر را دارند. او گفت: «موافقم که اجاره‌بها احتمالاً افزایش خواهد یافت، اما کدام مستأجری توان پرداخت ۳۰ درصد بیشتر را دارد در حالی که رشد دستمزد واقعی راکد است و تورم سال‌هاست بالا مانده؟»
زمینه این خبر نشان می‌دهد که حذف نگاتیو گیرینگ برای ملک‌های موجود — سیاستی که دولت آن را برای بهبود دسترسی به مسکن مطرح کرده — به یکی از بحث‌برانگیزترین تغییرات بودجه‌ای اخیر تبدیل شده است. فاصله چشمگیر میان پیش‌بینی دولت (۲ دلار در هفته) و پیش‌بینی NAB (۲۵ تا ۳۰ درصد) نشان‌دهنده عمق اختلاف نظر میان تحلیلگران بخش خصوصی و دولت است.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم بازار اجاره استرالیا پیش از این تغییرات مالیاتی نیز تحت فشار شدید بود. نرخ خالی بودن زیر ۲ درصد در تمام شهرهای بزرگ، به معنای برتری آشکار موقعیت موجران نسبت به مستأجران است.
اختلاف بزرگ میان پیش‌بینی خزانه‌داری و NAB یک عدم قطعیت جدی ایجاد می‌کند: اگر پیش‌بینی بانک درست باشد، میلیون‌ها مستأجر استرالیایی با فشار مالی سنگینی روبه‌رو خواهند شد که دولت آن را پیش‌بینی نکرده بود. از سوی دیگر، استدلال دولت درباره «گرندفادر» بودن اکثر قراردادهای جاری منطق خود را دارد، اما تأثیر بلندمدت این سیاست بر ورود سرمایه‌گذاران جدید به بازار اجاره هنوز نامشخص است.
نکته کلیدی که کوشر مطرح کرده — محدودیت توان پرداخت مستأجران — یک عامل مهم است که می‌تواند مانع تحقق پیش‌بینی NAB شود، حتی اگر موجران بخواهند اجاره را افزایش دهند. در نهایت، واقعیت بازار در ماه‌های آینده خواهد گفت کدام پیش‌بینی به حقیقت نزدیک‌تر بوده است.
منبع: Yahoo Finance Australia
