با کاهش نرخ فروش در حراجی‌ها به زیر ۶۰ درصد در اکثر شهرهای بزرگ استرالیا و افت رقابت میان خریداران به پایین‌ترین سطح چند سال اخیر، سازندگان و توسعه‌دهندگان ملکی که تا ۱۸ ماه پیش نیازی به تبلیغ نداشتند، اکنون برای جذب خریدار با یکدیگر رقابت می‌کنند.
عبدالله نوح [Abdullah Nouh]، بنیان‌گذار گروه ملکی مکا [Mecca Property Group] و مشاور خرید ملک در ملبورن، در تحلیلی اعلام کرد که خریداران واجد شرایط با سپرده و تأمین مالی آماده، اکنون از اهرم فشار قابل توجهی برخوردارند که ۱۸ ماه پیش در اختیارشان نبود.
به گفته او، اشتباه رایج خریداران این است که تنها روی کاهش قیمت تمرکز می‌کنند، در حالی که در خرید «آف د پلن» — یعنی خرید ملک پیش از ساخت — شرایط قرارداد می‌تواند به همان اندازه قیمت اهمیت داشته باشد.
خریدار آف د پلن به ملکی متعهد می‌شود که ممکن است دو تا سه سال دیگر تکمیل شود. در این مدت، شرایط وام‌دهی می‌تواند تغییر کند، ارزیابی‌ها جابه‌جا شوند و آپارتمان نهایی با آنچه در بروشور اولیه نشان داده شده متفاوت باشد.
فراتر از قیمت آگهی‌شده
نوح توضیح داد که قیمت نقطه شروع آشکار است، اما همیشه جایی نیست که سازنده بیشترین انعطاف را نشان دهد. توسعه‌دهندگان معمولاً از تخفیف علنی امتناع می‌کنند، زیرا فروش‌های مشابه بر ارزیابی پروژه‌های آینده و تأمین مالی توسعه تأثیر می‌گذارد.
اما ممکن است سازنده حاضر باشد بسته کلی را بهبود بخشد؛ از جمله کمک به هزینه انتقال سند یا هزینه‌های حقوقی، ارتقای لوازم خانگی، کفپوش بهتر، انباری اضافه، جای پارک مناسب‌تر یا پرداخت هزینه‌های مدیریت ساختمان برای مدتی مشخص.
کاهش سپرده اولیه نیز ارزش بررسی دارد. در ایالت ویکتوریا، سپرده نمی‌تواند از ۱۰ درصد تجاوز کند، اما سازنده ممکن است ۵ درصد را بپذیرد و مابقی تا زمان تسویه در حساب آفست خریدار بماند.
مذاکره درباره تاریخ انقضای قرارداد
به گفته نوح، بندهای «سانست» یا تاریخ انقضا در قراردادها اغلب به درستی درک نمی‌شوند. حذف این بند به نفع خریدار نیست، چون یک ضرب‌الاجل مشخص و حق خروج از قرارداد در صورت عدم پیشرفت پروژه را فراهم می‌کند.
رویکرد بهتر این است که وکیل خریدار بر تعیین تاریخ تکمیل مشخص، حق فسخ در صورت عدم ثبت نقشه تا آن تاریخ، و بازگشت فوری سپرده در صورت پایان قرارداد تأکید کند. همچنین باید توانایی سازنده برای تمدید زمان‌بندی بدون دلیل موجه و بررسی مستقل محدود شود.
محدود کردن تغییرات در آپارتمان نهایی
قراردادهای آف د پلن به سازندگان انعطاف می‌دهند تا در طول ساخت، نقشه‌ها، ابعاد و تجهیزات را تغییر دهند. با کاهش رقابت، خریداران ممکن است بتوانند محدودیت‌های سخت‌تری برای کاهش متراژ، بالکن، جای پارک یا انباری مذاکره کنند و بر درج عبارتی تأکید کنند که تجهیزات جایگزین باید هم‌کیفیت یا بهتر از موارد اصلی باشند.
ریسک تسویه و تأمین مالی
تأمین مالی معمولاً در زمان تسویه نهایی می‌شود، نه در زمان امضای قرارداد. درآمد ممکن است تغییر کند، نرخ‌ها جابه‌جا شوند و ارزیابی بانک در زمان تسویه ممکن است پایین‌تر از قیمت قرارداد باشد و خریدار مجبور شود کسری را از جیب بپردازد.
نوح توصیه کرد خریداران قوی از این اهرم پیش از امضا استفاده کنند، چون وقتی تسویه نزدیک می‌شود دیگر فرصتی برای مذاکره مجدد وجود ندارد.
کاهش رقابت اهرم ایجاد می‌کند، نه قطعیت
نوح تأکید کرد که بازار آرام‌تر به خودی خود خرید آف د پلن را به سرمایه‌گذاری خوبی تبدیل نمی‌کند. سابقه سازنده، کیفیت پیمانکار، وضعیت مجوزها، موقعیت مکانی و عمق تقاضای آینده همچنان باید به‌طور مستقل ارزیابی شوند.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که بازار مسکن استرالیا پس از سال‌ها رونق، وارد فازی شده که در آن خریداران می‌توانند شرایط بهتری طلب کنند. این تحول در حالی رخ می‌دهد که نرخ بهره بالا، فشار هزینه زندگی و کاهش اعتماد مصرف‌کننده همزمان بر بازار اثر گذاشته‌اند.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم بخش قابل توجهی از پروژه‌های آف د پلن در استرالیا به خریداران مهاجر و سرمایه‌گذاران خارجی وابسته است و کاهش رقابت داخلی می‌تواند ترکیب خریداران را نیز تغییر دهد.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش در لحظه‌ای منتشر می‌شود که بازار مسکن استرالیا در یک نقطه عطف قرار دارد. کاهش نرخ ترخیص در حراجی‌ها به زیر ۶۰ درصد نشانه‌ای است که تحلیلگران آن را آغاز تعادل مجدد قدرت میان خریدار و فروشنده می‌دانند.
برای جامعه فارسی‌زبان استرالیا که بخش قابل توجهی از آن در بازار مسکن ملبورن و سیدنی فعال است، این تحول فرصتی است که با آگاهی از حقوق قراردادی و اهرم‌های مذاکراتی، معاملات بهتری منعقد کنند.
اما ابهاماتی نیز باقی است: مشخص نیست این دوره آرامش بازار چقدر ادامه خواهد داشت و آیا کاهش احتمالی نرخ بهره در ماه‌های آینده دوباره رقابت را تشدید خواهد کرد یا نه. خریدارانی که اکنون وارد مذاکره می‌شوند باید این عدم‌قطعیت را در محاسبات خود لحاظ کنند.
منبع: Yahoo Finance Australia
