رکود بازار مسکن استرالیا در ماه ژوئن عمیق‌تر شد و قیمت خانه در تمام پایتخت‌های بزرگ این کشور به جز داروین کاهش یافت. اقتصاددانان هشدار می‌دهند که تغییرات مالیاتی بودجه دولت کارگر نیز بر بلاتکلیفی خریداران افزوده است.
بر اساس داده‌های گروه REA [REA Group] که روز چهارشنبه منتشر شد، سیدنی و پرت با افت ۰.۵ درصدی بیشترین کاهش را در میان پایتخت‌ها ثبت کردند. داروین تنها استثنا بود و ارزش خانه در این شهر ۰.۲ درصد رشد کرد؛ به طوری که پایتخت قلمرو شمالی اکنون پس از پرت، دومین بازار مسکن پربازده استرالیا در یک سال گذشته به شمار می‌رود.
آن فلاهرتی [Anne Flaherty]، اقتصاددان ارشد گروه REA، گفت خریداران و سرمایه‌گذاران به‌طور فزاینده‌ای محتاط شده‌اند. به گفته او، «قیمت مسکن در تمام پایتخت‌ها به جز داروین در ژوئن کاهش یافت، چرا که نرخ‌های بهره بالا و فشارهای هزینه زندگی همچنان قدرت خرید را تحت فشار قرار می‌دهند.» وی افزود که بودجه دولت نیز احتمالاً به احتیاط بیشتر هم در میان خریداران و هم سرمایه‌گذاران دامن زده است.
دولت آلبانیز [Albanese] پس از ارائه بودجه ماه گذشته، اصلاحات گسترده مالیاتی را اعلام کرده است. بر اساس این اصلاحات، تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه حذف و با یک نظام جدید شامل مالیات ثابت ۳۰ درصدی و تخفیف تورمی جایگزین می‌شود. قوانین «گیرینگ منفی» [negative gearing] نیز محدودتر خواهد شد و معافیت‌های مالیاتی تنها به ملک‌های تازه‌ساز تعلق خواهد گرفت، در حالی که ترتیبات موجود پیش از ۱۲ مه حفظ می‌شوند.
تیم لاولس [Tim Lawless]، مدیر تحقیقات شرکت Cotality، گفت بازار مسکن با چندین عامل بازدارنده روبه‌روست. او تاکید کرد: «حتی پیش از افزایش نرخ بهره، موانع قدرت خرید بر تقاضا سنگینی می‌کرد. فشارهای هزینه زندگی، بدبینی عمیق در میان مصرف‌کنندگان و کاهش تقاضا از طریق تغییرات مالیاتی بودجه فدرال، همگی به ضعیف‌تر شدن شرایط مسکن دامن می‌زنند.»
لاولس به نرخ‌های ترخیص حراجی اشاره کرد که از هفته آخر ماه مه زیر ۵۰ درصد مانده، فعالیت فروش کاهش یافته و شمار خانه‌های عرضه‌شده در بازار افزایش پیدا کرده است. به گفته او، «نرخ‌های پایین ترخیص نشان‌دهنده شکاف میان انتظارات قیمتی خریداران و فروشندگان است.»
شین اولیور [Shane Oliver]، اقتصاددان ارشد شرکت AMP، هشدار داد که رکود مسکن ممکن است ادامه داشته باشد و پیش‌بینی کرد قیمت‌ها ۵ درصد دیگر کاهش یابد. او گفت: «البته ممکن است اوضاع بدتر هم بشود، چرا که نامعلوم است سرمایه‌گذاران چه واکنشی به تغییرات مالیاتی نشان خواهند داد و سایر خریداران چگونه به خروج سرمایه‌گذاران پاسخ می‌دهند. افزایش شدید بیکاری نیز می‌تواند مشکل جدی باشد.”
اولیور از پدیده‌ای با عنوان «فونگو» [FONGO] یاد کرد؛ یعنی «ترس از اینکه نتوانی از بازار خارج شوی» — در برابر «فومو» [FOMO] یا «ترس از جا ماندن» که پیش‌تر محرک خریداران بود. با این حال، او گفت انتظار می‌رود بانک مرکزی استرالیا (RBA) سال آینده دوباره نرخ بهره را کاهش دهد که می‌تواند از بازار مسکن حمایت کند.
فلاهرتی نیز گفت قدرت خرید همچنان مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده عملکرد بازار مسکن در ماه‌های آینده خواهد بود. او افزود که در مجموع، شرایط برای خریداران اولین خانه بهبود یافته است، چرا که از قیمت‌های پایین‌تر و رقابت کمتر سرمایه‌گذاران بهره‌مند خواهند شد.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که بازار مسکن استرالیا پس از سال‌ها رشد پرشتاب، اکنون با ترکیبی از فشارهای ساختاری و سیاستی مواجه شده است. اصلاحات مالیاتی دولت کارگر، اگرچه با هدف کاهش سوداگری در بازار مسکن طراحی شده، در کوتاه‌مدت می‌تواند عرضه اجاره را کاهش داده و بازار را با نوسانات بیشتری روبه‌رو کند.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم بخش قابل توجهی از ثروت خانوارهای استرالیایی در دارایی‌های ملکی متمرکز است و کاهش پایدار قیمت‌ها می‌تواند اثرات گسترده‌تری بر مصرف و اعتماد اقتصادی داشته باشد.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش نشان می‌دهد بازار مسکن استرالیا در نقطه‌ای حساس قرار دارد. کاهش هم‌زمان قیمت در تقریباً تمام پایتخت‌ها، افت نرخ ترخیص حراجی به زیر ۵۰ درصد، و انباشت موجودی فروش‌نرفته، همگی نشانه‌های یک چرخش جدی در بازار هستند.
تغییرات مالیاتی بودجه دولت آلبانیز — به‌ویژه محدود کردن گیرینگ منفی و اصلاح مالیات بر عایدی سرمایه — می‌تواند در میان‌مدت تقاضای سرمایه‌گذاری را به‌طور قابل توجهی کاهش دهد. این موضوع برای جامعه فارسی‌زبان استرالیا که بخش قابل توجهی از آن در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده یا در حال خرید اولین خانه است، اهمیت مستقیم دارد.
اگرچه کاهش قیمت برای خریداران اولین خانه فرصتی به شمار می‌رود، اما عدم‌قطعیت درباره واکنش سرمایه‌گذاران به اصلاحات مالیاتی و احتمال افزایش بیکاری، ریسک‌هایی هستند که هنوز به‌طور کامل ارزیابی نشده‌اند. کاهش نرخ بهره احتمالی توسط RBA در سال آینده می‌تواند تا حدی این فشارها را جبران کند، اما زمان‌بندی و میزان آن هنوز نامشخص است.
منبع: Daily Mail
