نرخ خالی بودن واحدهای اجاری در استرالیا در ماه جولای به بالاترین سطح از فوریه ۲۰۲۲ رسید، اما کارشناسان هشدار می‌دهند که این بهبود اندک به معنای کاهش فشار بر مستأجران نیست.
بر اساس آمار گروه REA، نرخ خالی بودن مسکن اجاری در سطح ملی در جولای ۰.۲ درصد افزایش یافت و به ۱.۵ درصد رسید. این رقم همچنان به‌مراتب پایین‌تر از بازه ۲.۵ تا ۳ درصدی است که به عنوان سطح تعادل بازار اجاره در نظر گرفته می‌شود.
آن فلاهرتی [Anne Flaherty]، اقتصاددان ارشد گروه REA، گفت افزایش فعالیت خریداران مسکن برای اولین بار و سرمایه‌گذاران، بخشی از فشار بازار اجاره را کاهش داده است. به گفته او، شمار وام‌های جدید به سرمایه‌گذاران در ۱۲ ماه گذشته به بالاترین سطح از زمان شروع ثبت این آمار توسط اداره آمار استرالیا در سال ۲۰۱۹ رسیده است.
در میان شهرهای بزرگ، کانبرا با نرخ ۱.۶۷ درصد بالاترین نرخ خالی بودن را در جولای داشت و بیشترین رشد ماهانه را نیز ثبت کرد. ملبورن و سیدنی در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند، در حالی که داروین و هوبارت همچنان کمترین نرخ خالی بودن را در بین پایتخت‌های ایالتی دارند.
فلاهرتی با این حال هشدار داد که تقاضای خریداران پس از بودجه فدرال کاهش یافته و این می‌تواند روند بهبود نرخ خالی بودن را در آینده معکوس کند. در چارچوب تغییرات بودجه‌ای، تخفیف ۵۰ درصدی مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) حذف شده و به جای آن مدل شاخص‌گذاری بر اساس تورم جایگزین شده است. همچنین امکان استفاده از «گیرینگ منفی» برای خرید ملک موجود حذف شده و تنها برای ساخت‌وسازهای جدید باقی مانده است، هرچند مالکان فعلی همچنان می‌توانند از این مزیت بهره‌مند شوند.
فلاهرتی گفت: «چالش اصلی در بازار مسکن کنونی، یافتن تعادل درست میان حضور کافی موجران در بازار و حمایت از خریداران مسکن برای اولین بار است. در حال حاضر هم خریداران و هم مستأجران در تنگنا هستند و ریشه هر دو مشکل کمبود عرضه مسکن است.»
او افزود که اگر تقاضای سرمایه‌گذاران به شدت کاهش یابد، شرایط اجاره بدتر خواهد شد، اما اگر تقاضای سرمایه‌گذاران بیش از حد افزایش یابد، خریداران مسکن برای اولین بار از بازار حذف می‌شوند.
در حوزه ساخت‌وساز، داده‌های اداره آمار استرالیا نشان می‌دهد که مجوزهای ساختمانی در ژوئن به بالاترین سطح از اوت ۲۰۲۱ رسید. مجوزهای بخش خصوصی به جز خانه‌های مستقل ۱۷.۸ درصد افزایش یافت، هرچند این پس از کاهش ۱۱ درصدی در ماه می بود. مجوزهای خانه‌های مستقل بخش خصوصی نیز ۰.۴ درصد رشد کرد و برای ششمین ماه متوالی بالای ۱۰ هزار واحد ماند.
دولت استرالیا در قالب توافق ملی مسکن (NHA) هدف ساخت ۱.۲ میلیون خانه جدید در پنج سال تا ژوئن ۲۰۲۹ را تعیین کرده که معادل ۲۴۰ هزار واحد در سال است. اما بر اساس سرانه جمعیت، تنها ۹ واحد مسکونی به ازای هر هزار نفر در سال مالی ۲۰۲۵-۲۶ تأیید شده که به‌مراتب پایین‌تر از ۱۲ واحد در اوایل سال ۲۰۱۵ است.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که بازار اجاره استرالیا در یک دوره گذار پیچیده قرار دارد؛ از یک سو سیاست‌های مالیاتی جدید ممکن است سرمایه‌گذاران را از بازار دور کند و از سوی دیگر، کمبود ساخت‌وساز همچنان ریشه اصلی بحران مسکن باقی می‌ماند.
فلاهرتی گفت: «ما در محیطی هستیم که عرضه مسکن احتمالاً بدتر خواهد شد نه بهتر، با توجه به محدودیت‌هایی که توسعه‌دهندگان با آن روبه‌رو هستند، از جمله افزایش هزینه‌های ساخت، نرخ بهره بالا و کمبود نیروی کار.» او افزود که توسعه‌دهندگان ترجیح می‌دهند زمانی بسازند که قیمت مسکن در حال افزایش باشد و در شرایط کنونی که قیمت‌ها در حال کاهش است، این نگرانی‌ها تشدید می‌شود.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این گزارش نشان می‌دهد که بازار اجاره استرالیا در یک نقطه عطف حساس قرار دارد. بهبود اندک نرخ خالی بودن در جولای خبر مثبتی است، اما ۱.۵ درصد همچنان بسیار پایین‌تر از سطح تعادل بازار است و مستأجران در عمل تفاوت چندانی احساس نخواهند کرد.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که تغییرات بودجه‌ای دولت فدرال را در نظر بگیریم. حذف تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه و محدود کردن گیرینگ منفی به ساخت‌وسازهای جدید، سیاست‌هایی هستند که در بلندمدت می‌توانند سرمایه‌گذاران را از خرید ملک موجود منصرف کنند. اگر این اتفاق بیفتد، تعداد واحدهای اجاری در بازار کاهش می‌یابد و فشار بر مستأجران دوباره افزایش خواهد یافت.
در سطح پیامدها، این تحول می‌تواند نشان‌دهنده یک معضل ساختاری عمیق‌تر باشد: استرالیا به اندازه کافی مسکن نمی‌سازد. با وجود رشد مجوزهای ساختمانی، سرانه ساخت‌وساز هنوز از اهداف تعیین‌شده فاصله دارد و موانع ساختاری مانند هزینه‌های بالای ساخت، کمبود نیروی کار و کاهش انگیزه توسعه‌دهندگان در شرایط افت قیمت مسکن، دستیابی به هدف ۱.۲ میلیون خانه را با تردید جدی مواجه کرده است.
عدم قطعیت اصلی این است که آیا سیاست‌های جدید مالیاتی در بلندمدت موجب کاهش قابل‌توجه سرمایه‌گذاری در بخش اجاره خواهد شد یا خیر، و اینکه آیا ساخت‌وسازهای جدید می‌توانند این خلأ را پر کنند.
منبع: NewsWire
