یک زن سیدنی‌نشین پس از دریافت فاکتور بیش از ۵۲ هزار دلاری برای تعمیرات ساختمان آپارتمانی‌اش، هشداری جدی را برای سایر مالکان واحدهای مسکونی در استرالیا رقم زد. این رویداد بار دیگر توجه‌ها را به خطرات مالی ناشی از عوارض ویژه استراتا [strata special levies] جلب کرده است.
استفانی یانلی [Stefanie Iannelli]، ساکن نورث استراتفیلد [North Strathfield] در سیدنی، تعریف کرد که صبح روزی ایمیلی از شرکت مدیریت ساختمانش دریافت کرد که خبر از هزینه‌ای بسیار بیشتر از آنچه انتظار داشت می‌داد. او گفت: «شوکه شده بودم و دچار حمله پانیک شدم. وقتی دیدم چقدر و برای چه مدت باید پرداخت کنم.»
کل هزینه تعمیرات ساختمان برای رفع مشکل نفوذ آب به داخل بنا، ۷.۵ میلیون دلار بود و سهم یانلی از این مبلغ به بیش از ۵۲ هزار دلار رسید. مشکل از اینجا پیچیده‌تر شد که ساختمان تصمیم گرفته بود این هزینه را از طریق وام استراتای چهارساله تأمین کند. این یعنی یانلی حتی اگر توانایی پرداخت یکجای مبلغ را داشت، ناچار بود به این وام ملحق شود و ۱۲ هزار دلار اضافی بابت بهره بپردازد.
در سیستم استراتا، اگر اکثریت مالکان در جلسه رأی به تصمیمی بدهند، در اغلب موارد تمام مالکان ملزم به پیروی از آن هستند، حتی اگر مخالف باشند. یانلی گفت: «مبلغی که باید هر دو هفته یک‌بار کنار بگذارم، بیشتر از قسط وام مسکنم است.»
مالک آپارتمانی در ملبورن به نام مارک [Mark] نیز تجربه مشابهی داشت. فاکتور اولیه او برای نشت آب ۱۰ هزار دلار بود که به ۲۴ هزار و سپس به ۱۷۴ هزار دلار رسید. او پس از پرداخت مبلغ اولیه، با کمک مشاوران متخصص در برابر افزایش هزینه‌ها ایستاد و تهدید کرد که به دادگاه می‌رود. در نهایت کمیته استراتا موضوع را به بیمه‌گر ساختمان ارجاع داد و مارک از پرداخت هزینه‌های اضافی معاف شد. او گفت دیگر هرگز آپارتمانی به عنوان سرمایه‌گذاری نخواهد خرید.
کیت یئووارت [Kate Yeowart]، ارائه‌دهنده خدمات مدیریت استراتا، هشدار داد که مالکان نباید هر فاکتوری را که به نامشان صادر شده، بدون بررسی بپردازند. او گفت: «در استراتا، تفاوت میان ملک خصوصی و ملک مشاع می‌تواند کاملاً تغییر دهد که مسئولیت تعمیرات با کیست. مالکان هرگز نباید صرفاً به این دلیل که فاکتوری به نامشان صادر شده، آن را درست فرض کنند.”
زمینه این خبر نشان می‌دهد که مالکیت استراتا در استرالیا پدیده‌ای گسترده است. این نوع مالکیت اولین بار در سال ۱۹۶۱ در نیوساوت‌ولز معرفی شد و امروز بر اساس برآورد محافظه‌کارانه گزارش استراتا اینسایت [Strata Insight Report] دانشگاه UNSW، حدود ۱۵ درصد از استرالیایی‌ها در چنین ملک‌هایی زندگی می‌کنند.
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که مالکان واحدهای آپارتمانی در برابر تصمیمات جمعی کمیته‌های استراتا اختیار محدودی دارند و می‌توانند در برابر هزینه‌های کلانی قرار بگیرند که هیچ نقشی در ایجاد آن‌ها نداشته‌اند.
تحقیقی که در سال ۲۰۲۴ توسط ABC انجام شد نشان داد صنعت مبهم استراتا مسئول میلیون‌ها دلار کارمزد بیمه‌ای پنهان بوده و برخی شرکت‌های مدیریت ساختمان از پیمانکاران کمیسیون پنهانی دریافت می‌کردند.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این خبر برای جامعه فارسی‌زبان استرالیا که بخش قابل توجهی از آن در آپارتمان‌های شهری سیدنی و ملبورن زندگی می‌کند، اهمیت عملی مستقیمی دارد. عوارض ویژه استراتا یکی از پنهان‌ترین ریسک‌های مالی در مالکیت آپارتمان است که اغلب در زمان خرید ملک به خریداران توضیح داده نمی‌شود.
اهمیت این رخداد زمانی بیشتر می‌شود که بدانیم با افزایش قیمت مسکن در استرالیا، بسیاری از خانوارها برای ورود به بازار مسکن به خرید آپارتمان روی آورده‌اند و ممکن است از این ریسک‌های پنهان آگاه نباشند. توصیه کارشناسان این است که پیش از خرید آپارتمان، سوابق مالی کمیته استراتا و وضعیت صندوق ذخیره ساختمان بررسی شود و در صورت دریافت هر فاکتور غیرمنتظره‌ای، پیش از پرداخت با یک متخصص حقوقی یا مشاور استراتا مشورت شود. ابهام اصلی باقی‌مانده این است که تا چه حد مقررات فعلی می‌توانند از مالکان در برابر تصمیمات اکثریت که به ضررشان است محافظت کنند.
منبع: Yahoo Finance Australia
