یک سرمایه‌گذار ملکی استرالیایی می‌گوید ارزش پرتفوی ملکی‌اش در سپتامبر گذشته ۱۷۰ هزار دلار کاهش یافته، اما این افت کاغذی او را نگران نکرده است. جیمز فیتزجرالد [James Fitzgerald]، مدیرعامل شرکت Custodian و نویسنده کتاب Bulletproof Investing، در یادداشتی تحلیلی نوشت که این کاهش ارزش، فروش واقعی نبوده و بازار ملک استرالیا صرفاً در حال «نفس‌گرفتن» است.
فیتزجرالد با اشاره به روند تاریخی بازار ملک استرالیا از سال ۲۰۰۰ تاکنون، استدلال کرد که هر چرخه رشد با یک دوره اصلاح همراه بوده و سپس مسیر صعودی از سر گرفته شده است. بر اساس داده‌هایی که او ارائه داد، میانگین ارزش ملک در پنج شهر بزرگ استرالیا از ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۵ حدود ۶۹ درصد رشد کرده؛ معادل سالانه ۷.۸ درصد به‌صورت مرکب. شهرهای بریزبن، آدلاید و پرت عملکرد بهتری داشتند و در همین بازه بین ۱۰۴ تا ۱۰۹ درصد رشد ثبت کردند.
او الگوی تکرارشونده‌ای را در سه دوره اخیر ترسیم کرد: از ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۰ بازار ۱۲۷ درصد رشد کرد و سپس در ۲۰۱۱ هشت درصد افت داشت؛ از ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۷ رشد ۵۶ درصدی ثبت شد و در ۲۰۱۸ بازار ۸.۵ درصد کاهش یافت؛ و در چرخه جاری نیز پس از رشد ۶۹ درصدی، بازار در ۲۰۲۶ تاکنون حدود پنج درصد افت داشته است.
فیتزجرالد به مقایسه وضعیت کنونی با سال ۲۰۱۸ پرداخت؛ زمانی که بانک‌ها زیر ذره‌بین کمیسیون سلطنتی بودند، شرایط وام‌گیری سخت‌تر شده بود و تیترهای رسانه‌ای به همین اندازه نگران‌کننده به نظر می‌رسیدند. با این حال، بازار در آن دوره هم بهبود یافت.
به گفته او، دلیل اصلی این بهبودها تغییرنکردن «بنیادهای» بازار از سال ۲۰۰۰ تاکنون است: رشد جمعیت استرالیا از سرعت ساخت‌وساز پیشی می‌گیرد و تقاضا همچنان از عرضه بیشتر است. فیتزجرالد افزود که در شرایط رکود بازار، خریداران از خرید دست می‌کشند و سازندگان پروژه‌ها را متوقف می‌کنند؛ آماری که ارائه داد نشان می‌دهد فروش خانه در سال جاری ۱۰ درصد و فروش خانه‌های نوساز از ژوئن ۱۳.۵ درصد کاهش یافته است.
از منظر تحلیلی، اهمیت این موضوع در آن است که کاهش ساخت‌وساز در دوره رکود، فشار تقاضا را برای آینده انباشته می‌کند. فیتزجرالد با اشاره به این چرخه معمول نوشت که معمولاً اجاره‌بها ابتدا افزایش می‌یابد و سپس ارزش ملک به دنبال آن بالا می‌رود.
توصیه عملی او به سرمایه‌گذاران ساده است: به برنامه خود پایبند بمانید، دارایی‌های موجود را نگه دارید، در صورت توان به پرتفوی خود بیفزایید، اجاره‌بها را بازبینی کنید و با بانک خود مذاکره کنید.
زمینه این خبر نشان می‌دهد که بازار ملک استرالیا در ماه‌های اخیر با فشار رسانه‌ای قابل‌توجهی روبه‌رو بوده و تیترهای مربوط به «سقوط قیمت مسکن» نگرانی‌هایی را در میان صاحبان ملک ایجاد کرده است. دیدگاه فیتزجرالد در این فضا نمایانگر رویکرد بلندمدت‌نگرانه‌ای است که بر داده‌های تاریخی تکیه دارد.
تحلیل خبر با دیرینه نیوز بزرگترین رسانه خبری فارسی زبانان در استرالیا
این یادداشت در شرایطی منتشر می‌شود که بسیاری از صاحبان ملک در استرالیا با نگرانی اخبار کاهش قیمت مسکن را دنبال می‌کنند. نکته محوری استدلال فیتزجرالد آن است که افت کاغذی ارزش ملک، تنها زمانی به زیان واقعی تبدیل می‌شود که صاحب ملک در پایین‌ترین نقطه بازار اقدام به فروش کند. تا زمانی که ملک فروخته نشده، این کاهش صرفاً یک عدد روی کاغذ است.
با این حال، باید توجه داشت که تحلیل او بر پایه داده‌های تاریخی استوار است و هیچ تضمینی وجود ندارد که الگوهای گذشته در آینده نیز تکرار شوند. عواملی چون تغییرات ساختاری در سیاست‌های مهاجرتی، نرخ بهره، و هزینه‌های ساخت‌وساز می‌توانند چرخه‌های آینده را متفاوت رقم بزنند.
آنچه مسلم است، کاهش ۱۳.۵ درصدی فروش خانه‌های نوساز از ژوئن و توقف پروژه‌های ساختمانی، نشانه‌هایی هستند که در صورت ادامه، فشار عرضه را در سال‌های آینده تشدید خواهند کرد و می‌توانند زمینه‌ساز موج بعدی افزایش قیمت باشند.
منبع: Yahoo Finance Australia
